Bei einem Leitungswasserschaden in der Eigentumswohnung zahlt in aller Regel die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft. Sie deckt das Gemeinschaftseigentum und meist auch fest verbaute Teile des Sondereigentums. Bewegliche Sachen – Möbel, Teppiche, Elektronik – ersetzt die Hausratversicherung des betroffenen Eigentümers oder Mieters. Wer welchen Anteil trägt, entscheidet sich an der Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum.
Ein Rohrbruch in einem Mehrfamilienhaus betrifft selten nur eine Wohnung. Das Wasser läuft nach unten, durchfeuchtet Estrich und Decken, und am Ende stehen mehrere Eigentümer, ein Verwalter, mindestens zwei Versicherer und ein Handwerker im Raum. Dieser Beitrag ordnet, wer beim Leitungswasserschaden Eigentumswohnung wofür zuständig ist, welche Fristen laufen und an welchen Stellen die Regulierung erfahrungsgemäß hakt.
Was gehört zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum?
Die Antwort steht in § 5 WEG. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums – und zwar ausdrücklich auch dann nicht, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Damit ist die zentrale Frage bei Leitungswasser beantwortet: Eine Steigleitung, die mehrere Wohnungen versorgt, bleibt Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie in der Wand einer einzelnen Wohnung verläuft. Erst die Abzweigung, die ausschließlich der einzelnen Einheit dient, kann Sondereigentum sein. Wo genau die Grenze liegt, regelt die Teilungserklärung – sie ist bei jedem Schaden das erste Dokument, das man liest.
§ 5 Abs. 3 WEG lässt zu, dass die Wohnungseigentümer sondereigentumsfähige Bestandteile durch Vereinbarung zum gemeinschaftlichen Eigentum erklären. Der umgekehrte Weg ist versperrt: Was nach Absatz 2 zwingend gemeinschaftlich ist, lässt sich nicht zu Sondereigentum machen.
Welche Versicherung zahlt welchen Teil?
In der Praxis greifen bei einem einzigen Rohrbruch drei Verträge ineinander:
- Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft übernimmt den Schaden am Gemeinschaftseigentum: Rohre, Estrich, Decken, Wände, Trocknung, Wiederherstellung. Sie ist der Regelfall und deckt in den üblichen Bedingungswerken auch das mitversicherte Sondereigentum, soweit es fest mit dem Gebäude verbunden ist.
- Die Hausratversicherung des betroffenen Eigentümers oder Mieters ersetzt die beweglichen Sachen: Möbel, Kleidung, Elektronik, Teppiche. Faustregel: Was beim gedachten Umdrehen des Hauses herausfiele, ist Hausrat.
- Die Privathaftpflichtversicherung des Verursachers wird relevant, wenn jemand den Schaden zu verantworten hat – etwa durch einen nicht abgestellten Wasserhahn oder einen unsachgemäß angeschlossenen Waschmaschinenschlauch.
Wer wissen möchte, welche dieser Verträge im eigenen Haushalt tatsächlich bestehen und mit welchen Summen, findet unter Ihr Versicherungs-Check eine strukturierte Übersicht der Angaben, die für eine Einordnung gebraucht werden.
Muss die Eigentümergemeinschaft überhaupt eine Gebäudeversicherung haben?
Eine ausdrückliche Abschlusspflicht mit Bußgeldfolge kennt das WEG nicht. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zählt aber „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Da jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen kann, ist der Abschluss praktisch durchsetzbar.
Bemerkenswert ist, was dort nicht steht: Der Elementarschutz gegen Überschwemmung, Rückstau und Starkregen wird im Gesetzestext nicht genannt. Er bleibt eine Beschlusssache der Eigentümerversammlung. Für Käufer einer Eigentumswohnung ist die Frage, ob dieser Baustein beschlossen wurde, deshalb vor dem Kauf zu klären – ähnlich wie beim Hauskauf, wo die bestehende Police nach § 95 VVG automatisch übergeht. Die Einzelheiten dazu stehen im Beitrag Wohngebäudeversicherung Grevenbroich: Haus gekauft.
Nimmt der Versicherer beim Verursacher Regress?
Nach § 86 Abs. 1 VVG geht der Schadenersatzanspruch des Versicherungsnehmers gegen einen Dritten auf den Versicherer über, soweit dieser den Schaden ersetzt. Die entscheidende Frage lautet also, ob der schädigende Wohnungseigentümer „Dritter“ in diesem Sinne ist.
Der Bundesgerichtshof hat das verneint. Mit Urteil vom 28.03.2001 (Aktenzeichen IV ZR 163/99) entschied er, dass die von der Gemeinschaft abgeschlossene Gebäudeversicherung auch das Sachersatzinteresse der übrigen Miteigentümer mitversichert; der schadenverursachende Sondereigentümer ist deshalb kein Dritter im Sinne des Forderungsübergangs. Ein Regress gegen ihn scheidet aus.
Für Mieter gilt Vergleichbares: Der BGH hat mit Urteil vom 08.11.2000 (IV ZR 298/99) einen konkludenten Regressverzicht des Gebäudeversicherers gegenüber dem Mieter angenommen, wenn dieser den Schaden nur einfach fahrlässig verursacht hat, und diese Linie mit Urteil vom 13.09.2006 (IV ZR 116/05) bestätigt.
Der Verzicht endet bei grober Fahrlässigkeit und bei Vorsatz. Wer über Wochen einen tropfenden Anschluss ignoriert, bewegt sich nicht mehr im Bereich einfacher Fahrlässigkeit. Ob das im Einzelfall so ist, entscheidet sich an den konkreten Umständen und nicht an einer Faustregel.
Welche Pflichten habe ich unmittelbar nach dem Schaden?
Drei Vorschriften des VVG bestimmen die ersten Stunden:
- § 82 VVG – Schaden abwenden und mindern. Wasser abstellen, Strom in betroffenen Räumen sichern, Möbel aus der Nässe holen, Fotos machen. Wer diese Pflicht vorsätzlich verletzt, verliert den Anspruch; bei grober Fahrlässigkeit darf der Versicherer entsprechend der Schwere des Verschuldens kürzen.
- § 30 VVG – Anzeige des Versicherungsfalls. Der Schaden ist unverzüglich nach Kenntnis anzuzeigen. Bei Wohnungseigentum bedeutet das: auch die Verwaltung informieren, denn sie ist Versicherungsnehmerin des Gebäudevertrags.
- § 31 VVG – Auskunftspflicht. Der Versicherer kann jede zur Feststellung des Versicherungsfalls erforderliche Auskunft und zumutbare Belege verlangen.
Zwei praktische Hinweise, die immer wieder Geld kosten: Der durchnässte Teppich sollte nicht entsorgt werden, bevor der Versicherer ihn gesehen oder auf die Besichtigung verzichtet hat – sonst fehlt der Nachweis. Und Trocknungsgeräte laufen wochenlang; wer die Stromkosten belegen will, sollte den Zählerstand bei Aufstellung und Abbau notieren. Ist ein Schaden zu melden, hilft das Formular unter Schaden melden, die richtigen Angaben von Anfang an zusammenzustellen.
§ 18 Abs. 3 WEG erlaubt übrigens jedem Wohnungseigentümer, ohne Zustimmung der übrigen die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Wer nachts den Hauptabsperrhahn schließt, muss dafür keine Eigentümerversammlung einberufen.
Wer trägt den Selbstbehalt und was passiert mit der Miete?
Der Selbstbehalt des Gebäudevertrags trifft die Gemeinschaft und wird nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen umgelegt, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschlossen hat. Für den einzelnen Eigentümer heißt das: Auch wenn seine Wohnung gar nicht betroffen war, zahlt er anteilig mit.
Ist die Wohnung vermietet, greift § 536 BGB. Die Miete ist kraft Gesetzes gemindert, solange die Gebrauchstauglichkeit erheblich eingeschränkt ist – es braucht dafür keine Erklärung und kein Verschulden des Vermieters. Der Mietausfall ist in vielen Wohngebäudeverträgen mitversichert; ob und wie lange, steht im Bedingungswerk und nicht im Gesetz.
Warum steigen die Beiträge nach einem Wasserschaden?
Leitungswasser ist die teuerste Schadenursache in der Wohngebäudeversicherung. Nach Angaben des Gesamtverbands der Versicherer entfällt knapp die Hälfte des gesamten Schadenaufwands dieser Sparte auf Leitungswasserschäden. Das erklärt, warum Versicherer bei Häusern mit mehreren Schäden in kurzer Folge den Beitrag anheben, den Selbstbehalt erhöhen oder den Vertrag beenden.
Nach § 92 VVG kann außerdem jede Vertragspartei nach dem Eintritt eines Versicherungsfalls kündigen, befristet auf einen Monat nach Abschluss der Entschädigungsverhandlungen. Für Eigentümergemeinschaften mit Schadenhistorie ist das der Moment, in dem eine Neuausschreibung des Gebäudevertrags ansteht – nicht erst dann, wenn die Kündigung des Versicherers im Briefkasten liegt.
Häufige Fragen
Zahlt meine Hausratversicherung auch den Estrich?
Nein. Estrich ist fest mit dem Gebäude verbunden und damit Sache der Gebäudeversicherung. Der Hausrat ersetzt bewegliche Sachen.
Mein Nachbar hat den Schaden verursacht. Muss ich ihn verklagen?
In aller Regel nicht. Der Gebäudeschaden läuft über die Versicherung der Gemeinschaft, ein Regress gegen den mitversicherten Sondereigentümer scheidet nach der Rechtsprechung des BGH aus. Für den eigenen Hausratschaden ist die eigene Hausratversicherung oder die Privathaftpflicht des Nachbarn der richtige Adressat.
Wer meldet den Schaden – ich oder die Verwaltung?
Beide, jeder für seinen Vertrag. Die Verwaltung meldet den Gebäudeschaden, weil die Gemeinschaft Versicherungsnehmerin ist. Den Hausratschaden meldet der betroffene Haushalt selbst.
Ist Starkregen im Keller ein Leitungswasserschaden?
Nein. Leitungswasser ist Wasser, das bestimmungswidrig aus Rohren und angeschlossenen Einrichtungen austritt. Wasser, das von außen eindringt – durch Überschwemmung, Rückstau oder Starkregen –, gehört zu den weiteren Naturgefahren und ist nur mit dem entsprechenden Baustein versichert.
Wie lange dauert die Trocknung?
Das hängt vom Aufbau des Fußbodens ab und lässt sich nicht pauschal sagen. Wichtig ist, dass die Trocknung dokumentiert und erst nach Freigabe abgebrochen wird – ein zu früh geschlossener Boden führt zu Folgeschäden, die dann eine eigene Diskussion mit dem Versicherer auslösen.
Was als Nächstes sinnvoll ist
Wer in einer Eigentumswohnung lebt, sollte drei Dinge griffbereit haben: die Teilungserklärung, die Police der Gemeinschaft mit dem Namen des Versicherers und der Vertragsnummer, und den eigenen Hausratvertrag mit der Versicherungssumme. Mit diesen drei Unterlagen ist im Schadenfall in zehn Minuten klar, wer zuständig ist. Ohne sie beginnt die Suche genau in dem Moment, in dem das Wasser bereits läuft.
Eine strukturierte Übersicht des eigenen Bestands liefert der Versicherungs-Check. Dieser Beitrag gibt den Stand der genannten Vorschriften und Entscheidungen wieder und ersetzt keine Prüfung des einzelnen Vertrags.
Wo stehen die zitierten Vorschriften und Zahlen?
- § 5 WEG – Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, gesetze-im-internet.de
- § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, gesetze-im-internet.de
- § 86 VVG – Übergang von Ersatzansprüchen, gesetze-im-internet.de
- GDV: Leitungswasser verursacht den höchsten Schadenaufwand in der Wohngebäudeversicherung
- Verbraucherzentrale: Wohngebäudeversicherung